园区操盘十大理念

过去数年，园区行业以「开发+销售」为主流模式。由于该模式简单高效、易于复制，因而深受产业地产商青睐。但如今随着政策变化，传统的地产开发模式已非长久之计。产业地产商亟需用产业理念指导地产开发，不断提高自身的资源积累能力和资源整合能力，才可能实现园区平稳健康发展。

今天，园小链和大家分享园区操盘的十种「必备」理念。

「人气-名气-财气」循环理念

在园区运营中，人气、名气、财气，三者层层递进，缺一不可。

1、人气是基础，园区运营首先要在聚集人气上下功夫，想方设法导流量，没有人气，园区很难成功； 

2、品牌是标杆，优质的招商资源导入能够树立标杆，园区以优秀企业、企业家为荣； 

3、产出是结果，招商引资的成果、产值、税收高地是产业园招商运营的结果。

全产业链理念

全产业链涵盖资源供给、产品生产、技术研发与创新、物流与信息化管理、市场营销、产品销售、产业配套服务等全方位、完整产业环节，是产业集聚发展的必然选择。

全产业链思维操盘主要有三个作用，一是有利于创新协同，全产业链模式使得上下游形成一个利益共同体，有利于信息传导和创新协同，让消费者需求迅速传导到各个环节，并作出应对反应；二是有利于增强竞争，全产业链发展，规模效应显现，资源利用效率提高，产业协同性、凝聚力增强，企业抗风险能力提升，既能提高单个企业市场竞争力，又能形成园区产业生态，增强招商吸引力与产业竞争力；三是有利于形成影响力，具有比较优势的产业链，能够快速形成品牌效应，进而形成影响力。为达到战略目的，操盘手需跳出具体项目，立足整体、着眼大局，以全产业链视角谋划园区发展。

虚实结合理念

园区运营本质上是一项虚实结合的工作。我们既要把运营做实，给企业提供舒适的空间、优渥的政策、稀缺的服务，让企业在园区得到更好的成长；同时也要用「虚」的东西不断刺激政府和投资人，激起他们的兴趣和热情，以获得更多的关注和资源倾斜。

在现实工作中，我们要秉着「七分实、三分虚」的理念运营园区，虚实结合，既提供有效服务，又增加传播话题，展现园区风貌，体现园区软实力。

软硬并重理念

园区环境是影响客户感性认识、左右投资决策的重要因素。

园区环境包括硬环境和软环境。硬环境包括大环境（外观形象、标志性建筑等）和微环境（绿化绿植、便民设施、创意设施、标示标牌、环境卫生等）；软环境则包括完善的基础设施、良好的文化氛围、宽松的科研环境、规范的体制机制、廉洁的政商关系等等。相比于硬环境一次性投入的特点，动态的软环境打造难度更大，需要操盘手有前人栽树后人乘凉的胸怀以及十年磨一剑的耐心。

开放式理念

以开放式理念操盘园区，实现城市与园区、园区与企业、企业与企业间的共享、融合，营造富有活力的办公社区。

园区的「开放」体现在几个方面，首先是物理空间上的开放，通过发展小街区，打通城市毛细血管，增加路网的可达性。同时开放式社区也促进了园区商业的繁荣，超市、餐厅、酒吧、药店、银行等社会机构与园区有机融合，入园企业无需长距离出行即可享受配套；二是企业间的开放，通过为入园企业创造开放的交流空间，促进企业间的交流、共享、合作，彼此耦合迸发出更多的创新灵感；三是体制机制的开放，以市场化手段招引企业，设定奖励机制，调动员工的积极性。

三生融合理念

以「生产、生活、生态」三生融合理念操盘，实现园区生产、生活、生态的有机结合，在产业发展的同时，建设生产有序合作、生态共建共享、成果共同获益的园区发展新格局。

补空理念

园区想招大企业，这是人之常情。但现实是大企业的投资信息99%都掌握在政府手里，你一个民营园区想竞争，谈何容易？ 

话虽如此，但园区也不必妄自菲薄，相比于政府招商，民营园区的一大优势就是体制灵活，大小通吃。企业想走政府招商，要经过项目评审，一般的项目政府看不上，可能三言两语就把你打发了，即便某个领导对你有意，但迫于形势也只能忍痛割爱。而民营园区则不同，里面都是中小企业，创新因子自由生长，只要有那么几个成功，就可能带动一个产业的发展。而园区也要认清形势，要抱着这种帮政府「补位」的思想去做事，一味盯着大项目，反而未必有好结果。

小股操盘理念

所谓小股操盘，是指操盘方仅持有项目公司较少股份（不超过10%），由操盘公司全权进行项目的日常经营管理，其他股东无论控股多少，都不得干涉项目经营管理。

近两年，随着地产行业迈入新格局，传统的房地产开发已没有太多利润可挖，各地产商在保证基本盘的同时，都在寻求向低负债、低杠杆、低成本转型。在小股操盘模式下，操盘方投入资金少、承担责任小，相比自己全投入开发的项目风险要低很多，且利润有一定保证（高于开发）。作为操盘手，并不一定每个项目都必须用小资金去做（毕竟行情好的时候，只有重资产项目才能吃到大肉），但当外部环境复杂时，「稳」字当头一定没错。

可持续发展理念

「可持续发展」 包括三个层面

一是环境层面，注重建筑与环境的共生共荣，制定合适的减碳目标，并通过绿色设计、绿色建造、绿色运营等方式减少建筑全生命周期内对资源的消耗，节能减碳； 

二是从资源层面，高起点规划、高标准建设、精准投资，提升土地集约化利用水平，保障下一代发展有足够的土地空间和生产资源； 

三是从产业规划层面，规划未来产业迭代长远发展，并保持领先。

创新驱动理念

在园区操盘中，抓住了创新，就抓住了牵动园区发展的「牛鼻子」。

一是模式创新，突出市场化、专业化、信息化，灵活运用各类创新招商模式，提升招商质量；二是路径创新，抢抓政策窗口期，策划谋划一批好项目、好平台、好配套；三是机制创新，优化各生产研发要素和各部门间的组合，提高运营效率。

（中国园区网）